17/10/2021

financial-pro.ru

Новости инвестиций и финансов

Как взять ипотеку с плохой кредитной историей, есть ли выход из ситуации?

Как взять ипотеку с плохой кредитной историей, или Не все потеряно

Ипотечный кредит нередко является единственным шансом для приобретения жилья. Но возможность получить его есть далеко не у каждого, даже обеспеченного клиента банка. А причина тому — плохая кредитная история.

По статистике около 34 — 50% новостроек сегодня приобретают по ипотеке, самые популярнае из них — в экономклассе. Активно ведут себя и финансовые структуры: кредитуют приобретение недвижимости сегодня 85% существующих банков. Их условия сегодня уже не такие жесткие, как во времена кризиса, первоначальный взнос стартует от 10%. Несмотря на все положительные тенденции, есть категория заемщиков, для которых получить ипотеку – большая проблема.

При обращении за кредитом потенциальный заемщик пишет заявление, где просит определенную сумму на квартиру. Вместе со стандартным набором документов банк просит клиента дать в заявлении добро на получение информации в Бюро кредитных условий.

Кредитная история — основной инструмент для анализа рисков. Некоторые кредитные менеджеры параллельно с ознакомлением с историей платежей по кредитам анализируют и иные обязательства – оплату коммунальных услуг или мобильных операторов. Если банк находит компрометирующую информацию, то отказывает в выдаче кредита без указания причин.

Условия, при которых банки дают ипотеку

Даже если в ряде банков отказали в выдаче кредита на квартиру, отчаиваться не стоит – всегда есть банки, готовые сотрудничать с разными категориями клиентов. Разумеется, на особых условиях. На что может рассчитывать заемщик, интересующийся, как взять ипотеку с плохой кредитной историей? Ситуацию спасет:

  • хороший поручитель;
  • высокий стабильный заработок и постоянное место работы;
  • высокая % ставка;
  • увеличенный первоначальный взнос;
  • уменьшенный срок выплаты;
  • недвижимость в виде залога.

Даже если первые пять пунктов не подходят, последний вариант вполне реален, так как банки ничем не рискуют, получая или полное погашение ипотеки, или приобретенную недвижимость.

Плохая история — по объективным причинам

Если все варианты не подходят, а кредитную историю исправить не удалось, шанс получить нормальную ипотеку есть. Как быть в случае, если виновник плохой кредитной истории — сам потенциальный заемщик ипотечного кредита? Возможно, попал он в эти списки непреднамеренно, а в силу непредвиденных обстоятельств. Многие заемщики, до кризиса приобретая квартиру, не ожидали значительного ухудшения экономической ситуации. Как с плохой КИ доказать банку свою состоятельность? Фото: goodluz - Fotolia.com

Можно попытаться убедить кредитный комитет в том, что в ухудшении финансового положения не было вины заёмщика. Например, была задержка зарплаты или продолжительный больничный, а возможно, платеж внесли вовремя, а в банк он попал с опозданием. Если банк примет во внимание эти аргументы с документальным подтверждением, можно рассчитывать на ипотеку, возможно, и не на самых благоприятных условиях.

В такой сложной ситуации ведущие банки в кредите отказывают, но не стоит отчаиваться. Надо сообщить о своих проблемах кредитному менеджеру и указать причины письменно. Если банк обнаруживает подобный материал, скрытый заемщиком, отказ гарантирован, и ничего сделать нельзя.

Оформление кредита в небольшом банке

Крупные банки с безупречной репутацией на выгодных для заемщика условиях при плохой кредитной истории работать не будут. Новые кредитные учреждения, которые только нарабатывают клиентскую базу и авторитет, в условиях конкуренции предлагают и низкие проценты, и кредиты без проверки КИ, и более продолжительный срок кредитования. Молодые банки, не имея достаточного количества партнеров, сотрудничают с 1-2 БКИ, поэтому при поиске конкретного документа банк может просто не обнаружить его и оформить ипотеку. Получить ее в региональном банке без сети филиалов легче, так как подобное локальное учреждение редко запрашивает информацию о клиентах, но скрывать долговые обязательства перед другими банками нельзя. Кроме того, мелкие банковские структуры экономят на рекламе, и боятся потерять любого клиента.

Как самостоятельно проверить свою кредитную историю?

Многие заемщики даже не подозревают, что входят в группу риска недобросовестных клиентов. Поэтому до визита в банк надо проверить чистоту своей КИ. Иногда в бюро попадает недостоверная информация. До обращения в банк целесообразно связаться с БКИ и уточнить свою кредитную историю (раз в году эта услуга предоставляется бесплатно). При подтверждении информации соответствующими документами (письмо банка-партнера, выписка по счету с подтверждением своевременного внесения средств) такую кредитную историю признают положительной.

Можно ли исправить кредитную историю?

Кредитная история – это не вечное клеймо. Можно взять 1-2 небольших потребительских кредита, вовремя вносить все платежи и своевременно закрыть долг. При проверке истории микрокредитов банки увидят реальные результаты, и могут дать вам ипотечный кредит. Если ипотека нужна не сегодня, лучше выбрать этот способ, тем более, при последующих обращениях банки будут более благосклонны.

Вот один из отзывов о том, как взять ипотеку с плохой кредитной историей: «У меня КИ убитая напрочь, работаю на себя, потому официального подтверждения своих доходов не имею. Не хватает на жилье 1 млн. рублей. Нашел в Москве компанию, которая занимается этим, но комиссия у них – 6%. На форуме мне предложили заполнить заявки сразу в несколько банков, и я довольно быстро получил заветный капитал. Возможно, вы получите одобрение даже нескольких региональных банков, и можно будет выбрать оптимальные условия».

Ипотека от застройщика

Многие компании-застройщики для своих партнеров предлагают кредитные программы на вполне лояльных условиях, причем проверку кредитной истории дольщиков там устраивают не всегда. Зачастую, выбирая среди квартир, доступных в рассрочку от застройщика, вы получаете ещё и значительно более низкий процент по кредиту. Но минусы тоже есть, как правило, рассрочку можно взять только на время строительства жилого комплекса (обычно не более 3 лет).

Эксперты считают, что необходимо подавать документы в наибольшее количество банков, преимущественно в клиентоориентированные структуры, борющиеся за своих клиентов. Неспроста же многие девелоперы и застройщики сотрудничают с многими банками-партнерами. Поскольку застройщик не может влиять на решение банка, компания стремится получить аккредитацию в разных банках — крупных, известных, и менее популярных, которым можно доверять.

Кредитные брокеры

Кредитный брокер имеет возможность помочь с оформлением ипотечного кредита, подсказав банк, который проверяет кредитные истории или просто не сможет найти ее в базах данных бюро, с которыми сотрудничает. Также брокеры могут способствовать одобрению заявки. Подобные услуги не дешевы, особенно, если кредитный брокер — последний шанс заемщика. Возможен и займ у частного инвестора за два дня без поручителей и справок о доходах. Условия кредитования у брокеров:

  • сумма – 100 тысяч – 3 млн. рублей;
  • время оформления – от 1 ч.;
  • % ставка – от 20% годовых;
  • сроки – до 5 лет;
  • без поручителей;
  • оформление без справок .

Но при обращении к брокеру надо соблюдать осторожность: не все профессионалы отличаются порядочностью.

Банки, которые сотрудничают с клиентом с плохой КИ

Выдать ипотечный кредит с проблемной кредитной историей могут не только недавно открывшиеся банки, ведь намного важнее для кредитора сегодняшняя финансовая ситуация у клиента. Если банк убедили, что у заемщика есть стабильная высокооплачиваемая работа, или успешно развивается собственный бизнес, то шансы на ипотечный кредит возрастут. Можно рассмотреть и вариант, как взять ипотеку с плохой кредитной историей в Сбербанке. Таких клиентов там кредитуют только при наличии финансового поручителя с определенными требованиями:

  • официальное трудоустройство;
  • стабильное финансовое положение;
  • возраст 18 – 70 лет;
  • нормальная кредитная история.

На таких условиях можно оформить от 15 тысяч до 3 млн. рублей до 5 лет под 13 — 17,5% годовых.

Какие шансы?

Дадут добро или нет, во многом зависит от кредитной политики банка-кредитора. Если банк пользуется скоринговой моделью, где плохая КИ служит стоп-фактором, клиент получит отказ. Многие банки пользуются индивидуальным подходом и при наличии достаточного количества компенсирующих факторов или дополнительного обеспечения рассматривают заявления таких заемщиков положительно.

Если довелось попасть в черный список заемщиков, а ипотека очень нужна, придется постараться. Если просрочки несерьезные, надо документально доказать банку, что на это были причины, возможно, придется обойти несколько финансовых учреждений в поисках самого лояльного. Велика вероятность требования несколько поручителей, процентная ставка будет выше, а кредит ниже ожидаемого. Но шанс получить ипотеку даже при отрицательной КИ, если попали вы в эту «историю» по уважительной причине и один раз.

Как сохранить квартиру при невыплате ипотеки

Станислав Манжиевский

От просрочки по ипотеке не застрахован никто — финансовые и жизненные обстоятельства могут сложиться так, что продолжать выплаты станет невозможно. Для заемщика это означает не только испорченную кредитную историю и штрафы, но и реальный риск потери заложенной квартиры.

Рассказываем, как ведут себя банки по отношению к должникам по ипотеке и какие есть способы уладить конфликт при появлении крупной кредитной задолженности.

К чему приводит прекращение выплаты ипотеки

Даже на минимальную недоплату по ипотеке банки реагируют очень быстро — как правило, в течение нескольких дней. При полном отсутствии ежемесячного платежа будут приниматься самые строгие меры — они прописываются в кредитном договоре, с ними можно ознакомиться в любой момент.

В случае просрочки по ипотеке банк поочередно принимает ряд стандартных действий:

  1. Уведомляет заемщика о долге. Как правило, поступают ежедневные смс и звонки от сотрудников банка.
  2. Накладывает штрафы и пени. Их размер определяется кредитным договором. Пени начисляется на сумму просроченного платежа на каждый день просрочки, а штраф обычно выражается в процентах от стоимости предмета залога.
  3. Обращается в суд. При положительном решении на квартиру, находящуюся в залоге, накладывают арест. Далее банк может продать недвижимость на публичных торгах в счет погашения задолженности.

Нередко перед тем, как идти в суд, банки обращаются в коллекторские агентства. В соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст. 388) для этого требуется согласие заемщика. Если он его не давал, действия коллекторов являются противоправными либо мошенническими — нужно уточнить компанию и проверить через реестр, при необходимости направить жалобу в Федеральную службу судебных приставов России (ФССП), правоохранительные органы.

Если совсем не платить долг по ипотеке, критической считается просрочка сроком более двух-трех месяцев. До этого времени банк обычно ограничивается штрафами, и еще можно решить конфликт мирно.

Что делать в случае просрочки

С момента первого просроченного платежа у заемщика есть 3 месяца на то, чтобы мирно договориться с банком о погашении долга. После этого обычно следует иск в суд от кредитора с требованием об изъятии заложенной квартиры.

Важно Как только случилась просрочка, заемщику нужно сразу уведомить банк — направить письменное заявление, в котором подробно описать обстоятельства своих финансовых проблем. К нему следует приложить письменные доказательства (копию трудовой книжки, выписку из истории болезни и пр.).

Если перестать выплачивать ипотеку и не выходить с банком на связь, это только ухудшит положение. Тогда у кредитора будет больше причин, чтобы быстрее подать иск в суд и отнять квартиру.

Есть несколько способов уладить конфликт с банком и не доводить дело до суда. В некоторых случаях можно не только сохранить за собой квартиру, но и добиться списания штрафов.

Вариант 1. Оформить ипотечные каникулы

Так можно получить отсрочку по платежам сроком до шести месяцев (на основании 76-ФЗ от 1 мая 2019 г.). Это даст время, чтобы улучшить свое финансовое положение и вернуться к выплатам. Есть нюанс — каникулы распространяются только на жилые помещения, на апартаменты их не оформить.

Для получения каникул должен соблюдаться ряд требований:

  • первоначальный размер кредита — до 15 млн руб.;
  • квартира в залоге является единственным жильем;
  • каникулы оформляются по данному договору впервые;
  • ранее не проводилась реструктуризация.

Заемщик, претендующий на ипотечные каникулы, должен находиться в трудной жизненной ситуации (потеря работы, болезнь, инвалидность, временная нетрудоспособность, снижение дохода). Бедственное материальное положение нужно подтверждать документально. Если все условия соблюдены, банк не откажет в отсрочке.

Подробную информацию об ипотечных каникулах, их условиях и процедуре получения можно узнать из статьи «Мне срочно нужны ипотечные каникулы! Что делать?».

Вариант 2. Реструктурировать ипотеку

Под реструктуризацией понимается изменение условий кредита в пользу заемщика. Ее не стоит путать с рефинансированием. В отличие от последнего, реструктуризация проводится только в том банке, где оформлена ипотека, и возможна при просрочке. Для банка это добровольная процедура, заставить его пойти не уступки не выйдет — придется договариваться.

С помощью реструктуризации можно:

  • получить отсрочку выплат основного долга на оговоренный срок (обычно 3–6 месяцев) с условием изменения графика и перерасчета процентов;
  • уменьшить ежемесячный платеж за счет увеличения срока кредита;
  • добавить просроченную задолженность к сумме основного долга.

При реструктуризации банк может согласиться отменить набежавшие штрафы и пени или хотя бы их часть. Окончательное решение зависит от политики организации и конкретной ситуации, в которой оказался заемщик. Главное — суметь убедить кредитора, что трудности временные, и в оговоренные сроки платежеспособность будет восстановлена.

Инструкцию по оформлению реструктуризации в банке с примерами и образцами заявлений можно найти в статье «Как и зачем реструктурировать ипотеку».

Вариант 3. Расторгнуть кредитный договор без суда

При необходимости расторгнуть договор есть смысл договориться с банком. Если основная часть долга по ипотеке погашена, он может согласиться сделать это во внесудебном порядке.

При расторжении договора заемщик будет обязан вернуть весь оставшийся долг с набежавшими процентами — лучшим вариантом будет с согласия кредитора самостоятельно продать квартиру по рыночной стоимости и погасить задолженность. Это позволит выручить больше денег, чем при продаже недвижимости банком через публичные торги.

Если банк не идет на уступки

В случае, когда банк отказал в ипотечных каникулах и реструктуризации, у заемщика остается небольшой шанс изменить условия договора ипотечного кредитования (или расторгнуть его) в связи с существенным изменением обстоятельств по ст. 451 Гражданского кодекса РФ.

Важно Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Изменять или расторгать договор нужно в судебном порядке. Это сложный процесс, который требует помощи квалифицированного юриста — заемщики, которые и так испытывают финансовые трудности, крайне редко прибегают к такой мере. При этом случаи положительных судебных решений с расторжением по ст. 451 ГК РФ крайне редки.

При каких обстоятельствах могут отнять квартиру

Право на изъятие и продажу ипотечной квартиры установлено Гражданским процессуальным кодексом РФ (ст. 446) и Законом №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ст. 50). Забирая жилье за долги, банки руководствуются Гражданским кодексом РФ (п. 3 ст. 348).

Есть два условия для изъятия заложенного имущества:

  • при задолженности более 5% от его стоимости;
  • при просрочке платежей свыше трех месяцев.

При одновременном выполнении этих условий кредитор может обратиться в суд и потребовать изъятия недвижимости. В остальных случаях взыскание сначала обращается на денежные средства и движимое имущество.

Раньше кредиторы могли забрать жилье должника по ипотеке, ссылаясь на п. 4 ст. 348 ГК РФ, но Верховный суд РФ внес уточнения, когда банкам не стоит забирать ипотечную квартиру:

  • если должник допустил крайне незначительное нарушение;
  • если размер требований залогодержателя несоразмерен стоимости заложенного актива.

Важно Единственное жилье за долг по ипотеке тоже могут забрать. Не станет помехой для выселения и то, что в квартире прописаны дети, многодетные семьи, инвалиды и другие социально незащищенные граждане. По ст. 95 Жилищного кодекса РФ после выселения жильцов должны переселять в помещения маневренного фонда.

Банки прибегают к изъятию квартиры в последнюю очередь — это долго и не гарантирует, что после продажи удастся возместить всю задолженность. Заемщики редко соглашаются отдать свое имущество добровольно, а судебные разбирательства требуют ресурсов и длятся в среднем 3–6 месяцев.

Что будет, если банк отсудит квартиру

Получив на руки решение суда, банк реализует недвижимость должника на публичных торгах через судебного пристава-исполнителя на основании Федерального закона №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (ст. 87).

По правилам на продажу заложенной квартиры отводится 2 месяца. На практике из-за загруженности службы судебных приставов и сложностей организации аукционов этот срок может увеличиться в несколько раз.

Оценка квартиры и аукцион

Изъятая квартира изначально выставляется на публичные торги по залоговой стоимости, указанной банком при выдаче кредита — она почти всегда ниже текущей рыночной. Заемщик может добиться переоценки недвижимости, представив на момент судебного разбирательства экспертное заключение или отчет оценщика.

Если в первый месяц торгов продать квартиру не получилось, стоимость жилья снижается на 15%, после чего назначаются новые торги. В конце второго месяца приставы снижают цену до 25% от изначальной. Больше цена меняться не будет, торги продолжат или вернут нереализованную недвижимость банку — но до этого доходит редко. Обычно квартиру покупают за 1–2 месяца после начала торгов.

Погашение долга после продажи

Вырученные на торгах деньги за квартиру пойдут на оплату:

  • основной суммы кредита;
  • начисленных процентов;
  • судебных и иных расходов на взыскание.

После продажи квартиры на торгах, погашения всех долгов и оплаты издержек может остаться некоторая сумма — в этом случае она будет возвращена заемщику через приставов.

Если денег от продажи заложенной квартиры не хватает на покрытие всей задолженности, то ее остаток списывается на основании Закона «Об ипотеке…» (п. 5 ст. 61). Обязательства заемщика на этом прекращаются.

https://domananeve.ru/info/ipoteka/kak-vzyat-ipoteku-s-plohoy-kreditnoy-istoriey-ili-ne-vse-poteryano.html
https://avaho.ru/ipoteka/kak-sohranit-kvartiru-pri-nevyplate-ipoteki.html